北京完善經適房回購機制

　　【導讀】兩限房均價或被提升，專傢稱應相應放寬申請人標準。

　　日前，有報道稱北京市將盡快建立經濟適用住房封閉運行機制，完善政府回購制度。據悉，今年北京市還將對限價房定價機制進行調整，兩限房價格將有所上調。

　　具體來說，新政發佈後經適房將不允許房主自行上市交易，而是由政府進行回購。12月26日，中國社科院工業經濟研究所曹建海接受《證券日報》記者采訪時表示，這一政策的出臺非常必要，且具有“亡羊補牢”的性質。在其看來，經適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去瞭投資功能，避免瞭房主借機套利的可能。

　　至於兩限房價格的上調，多位分析人士認為，申請人的標準也應隨之放寬，否則就會失去應有的保障性功能。對於低收入人群來說，兩限房的成交價格或許就“太高瞭”。

　　新政取消經適房轉商功能

　　12月23日召開的住房保障工作總結大會上，北京市公佈瞭2012年保障房任務及目標。與此同時，北京市還將出臺“新政”——建立經適房封閉運行機制，也即未來經適房將不再由房主自行上市銷售，而是以政府回購的形式取代市場買賣。據報道，即將出臺的經適房回購政策將按照“老房老辦法、新房新辦法”的原則來執行。回購方式、回購價格將於日後出臺細則予以明確。

　　“當前經適房滿5年後立刻轉商的現象大量存在”，鏈傢地產首席地產分析師張月表示，”在歷次稅費調整的前夕，都會有大量的經適房集中過戶轉為商品房，體現出保障性人群中也存在大量的投資心態。”

　　另外，在目前的所有的政策性住房中，經適房、兩限房這種產權式的保障房數量占比至少有80%以上，一旦轉為商品房，資源大量流失。

　　“這就是一個無底洞”，對於新政以前的經適房屢屢被轉為商用房的現象，12月26日，中國社科院工業經濟研究所曹建海接受《證券日報》記者采訪時如此評論。在其看來，經適房新政的實施非常必要，且具有“亡羊補牢”的性質。曹建海認為，經適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去瞭投資投機功能，避免瞭房主借機套利的可能，“這就將經適房定位於居住功能上，剔除瞭其投資的性質。”

　　北京兩限房均價或被提升

　　在上文提及的住房保障工作總結大會上，住建委相關負責人表示，北京市還將根據實際情況對限價房定價機制進行調整，以減少限價房投資牟利的空間。據稱，限價房從2008年推出開始，其定價原則就是同區域、同品質商品房價格的80%。然而，目前實際成交的情況卻是，限價房項目僅為市場房價的50%甚至更低。在其看來，這將使得限價房有可能成為投資的工具。不過，限價房價格上調的幅度也不會太多。

　　根據鏈傢地產市場研究部統計，今年兩限房的成交均價在6800元/平米左右。如果按照現有的商品住宅售價80%計算，兩限房成交均價將被上調到1100元/左右。

　　“這個價格就太貴瞭”，曹建海對《證券日報》記者表示，兩限房價格過高將會失去其保障功能。因此，他建議對低收入的群體應該適當的放寬標準。與此同時，他還提議，一些符合兩限房申請標準的群體也可以通過自建的方式來獲得住房，比如可以協議出讓土地，尋找合作開發商來建設兩限房。

　　鏈傢地產首席分析師張月也認為，限價房定價上調後，按照目前的申請標準來看，“三口之間的8.8萬的年收入，每月的月供將占到月收入的60%以上”。這樣看來，”適當的放寬申請人的標準將十分必要。”

　　未來住房保障將以租為主

　　在會議上，住建委相關人士還表示，2012年北京市保障性住房將新開工建設、收購各類保障性住房16萬套，其中公開配租配售9萬套，定向安置用房7萬套;全年竣工各類保障性住房7萬套。

　　“今年房地產交易管理網上顯示保障房成交3萬多套”，鏈傢地產首席地產分析師張月接受《證券日報》記者采訪時表示，“今年商品房成交大約是保障房的1.8倍——這意味著，保障房對商品房的沖擊是非常小的，商品房的成交壓力還是來自於自身的庫存壓力”。

　　同時，張月認為，未來住房保障將從以售為主，變為以租為主。在其看來，保障房供給結構上的調整，可以減輕目前產權式保障房建設帶來的財政壓力，以及土地市場的出讓壓力。

　　“開發商對於建設保障房的積極性仍然不高”，張月認為，雖然兩限房售價提高瞭，但地價也會隨之水漲船高，從而房企的利潤空間仍舊有限。至於公租房和廉租房，由於其非產權性質，在資金和收益、進入和退出機制上均存在諸多問題。有鑒於此，張月認為保障房的進入、退出以及審核機制還應進一步完善。至於經適房新政、提高兩限房定價等政策措施有效與否，張月表示還有看政策的具體執行程度。